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Stai per comprare casa; hai visto l’appartamento e fa proprio al caso tuo, vieni informato che il venditore è diventato proprietario della casa tramite una donazione. In pratica, l’immobile non è stato acquistato ma è solo il frutto di un regalo ricevuto da un genitore. Ti viene spiegato che una casa donata può essere “ripresa” dagli eredi del donante qualora questi, così facendo, abbia ridotto le quote di legittima dei familiari più stretti.
Che significa? E soprattutto, quali sono le tutele per l’acquisto di casa donata?
Di tanto cercheremo di dare spiegazione:

1) Le quote di legittima
2) Entro quanto è impugnabile la donazione?
3) Quali tutele nel caso di acquisto di casa donata?

Le quote di legittima
In Italia, quando qualcuno vuol fare testamento, non è libero di scrivere ciò che vuole e, ad esempio, donare tutti i propri beni a una persona o a una associazione di beneficenza. Al contrario, c’è una parte minima di patrimonio che deve sempre finire in capo ai familiari più stretti ossia i figli, i genitori e l’eventuale coniuge. Questi sono i cosiddetti «legittimari», quegli eredi cioè titolari della quota di legittima.

Se, in vita, una persona regala gran parte dei propri beni a terzi o anche a parenti, andando a ledere le quote dei legittimari, questi ultimi possono agire, alla morte del donante, per riprendersi i beni donati nei confronti di chiunque ne sia diventato proprietario (cosiddetta azione di riduzione). La donazione è quindi un atto “instabile” che può essere aggredito dagli eredi. Vedremo a breve in che termini.
Facciamo un esempio. Una persona ottiene dal padre una casa in donazione. I suoi fratelli, però, non hanno ricevuto nulla. Poco dopo la donazione, il beneficiario vende l’immobile a un’altra persona. Nel frattempo muore il padre e gli altri figli impugnano la donazione in quanto lesiva della loro quota di legittima. A tal fine agiscono nei confronti dell’acquirente dell’immobile che ne è diventato nuovo proprietario affinché egli restituisca la proprietà del bene. Quest’ultimo soccomberà di fronte tale azione e sarà tenuto a ridare la casa agli eredi pregiudicati dall’eredità del padre.
Ecco spiegata anche la ragione per cui le banche difficilmente accordano un prestito per l’acquisto di una casa donata, potendo l’acquirente subire l’azione di riduzione degli altri eredi.

Entro quanto è impugnabile la donazione?
Gli eredi «legittimari» però hanno un termine massimo entro cui contestare la donazione e riprendersi la casa regalata dal parente defunto. Questo termine è di 10 anni dalla apertura della successione (che coincide con il decesso del donante) o, se il donante è ancora in vita, di 20 anni dalla donazione stessa.
Quindi chi acquista una casa da una persona (il venditore) che l’ha ottenuta in donazione, può divenire oggetto dell’azione di riduzione degli eredi.

Quali tutele nel caso di acquisto di casa donata?
Vediamo ora come risolvere il problema della possibile azione di riduzione sulla casa donata. La prima e più facile soluzione è aspettare che decorra il termine previsto dalla legge affinché i legittimari possano far valere i propri diritti. Come detto, infatti, il terzo acquirente può dirsi davvero al sicuro da eventuali azioni restitutorie dei legittimari e non correrà più rischi solo in due casi:• dopo 20 anni se il donante è in vita e se non vi è stato un atto di opposizione alla donazione,• oppure dopo 10 anni dalla data del decesso del donante, se nel frattempo non è stata esperita l’azione di riduzione.
Il secondo rimedio è quello di ricorrere ad una vendita fittizia al posto della donazione. Donante e donatario si accordano per dichiarare il pagamento di un prezzo che però non avviene, mettendo così in atto una simulazione.
Un altro rimedio per l’acquisto di casa donata è quello di stipulare un’apposita polizza assicurativa per il rischio dell’azione di riduzione degli eredi (il più usato).